PRIMA CASA E RIACQUISTO DIRITTO DI USUFRUTTO

 

 

Con la risposta n. 192 del 4 ottobre 2024 l’ Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla corretta applicazione dell’agevolazione fiscale legata all’ acquisto della prima casa, in particolare sul riacquisto dell’usufrutto.

 

Per poter godere delle agevolazioni sull’ acquisto della prima casa devono essere presenti alcuni requisiti soggettivi:
– l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha/stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’ atto di acquisto ;

– nell’ atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

– nell’ atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare , neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

 

In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici “prima casa” prima del decorso del termine di 5 anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 % delle stesse imposte.

 

Il trasferimento dell’immobile acquistato fruendo dell’agevolazione ”prima casa”, prima del decorso del termine di 5 anni dalla data dell’atto di acquisto, comporta la decadenza dal regime di favore fruito.

 

Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, proceda all’ acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale (per ”acquisto” si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione e non del diritto reale di godimento, come il diritto di abitazione o l’usufrutto).

 

L’Agenzia ha specificato che la decadenza dai benefici comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta (articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/1998).
Ciò comporta sia il recupero delle imposte ordinarie sugli atti di trasferimento sia il recupero del credito eventualmente utilizzato.